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三四線城市房價下調(diào)成為事實后，關(guān)于北京樓盤降價的消息甚囂塵上。
自3月中旬住總?cè)f科項目被傳“降價”開始，4月底以來，“揮淚甩賣”、“一套房降低40萬”的消息便猛烈地撞擊著北京樓市敏感的神經(jīng)。
《第一財經(jīng)日報》記者上周末走訪發(fā)現(xiàn)，部分樓盤價格出現(xiàn)松動，但大幅度的降價尚不普遍。與此同時，為了在6月底前回籠資金以保障中期業(yè)績，一些上市房企選擇了跑量。
價格松動未見“大甩賣”
“不是三五套的"毛毛雨"優(yōu)惠，而是100套、單套至少便宜40萬元的"真摔"。”樓市風(fēng)聲鶴唳的5月中旬，北京媒體釋放的這則消息迅速吸引了各方眼球。
“團(tuán)購起價28800元/平方米。”在位于北京南五環(huán)與南六環(huán)之間的亦莊區(qū)域，穿過藍(lán)色的圍擋，走到售樓處，這樣的廣告語隨處可見。這便是上述消息中的北京城建[簡介 最新動態(tài)](7.64, -0.01, -0.13%)開發(fā)的海梓府項目。
根據(jù)網(wǎng)上的宣傳，該精裝樓盤目前13~16號樓在售，戶型在80平方米~120平方米之間。相比半年前開盤時3.5萬~3.6萬元/平方米的均價而言，眼下2.88萬元/平方米的團(tuán)購起價似乎更具吸引力。
值得注意的是，當(dāng)《第一財經(jīng)日報》記者問及團(tuán)購詳情時，置業(yè)顧問卻表示，2.88萬元/平方米的價格是指特定的下躍型戶型，并非上述主力戶型。
“有個公司來談團(tuán)購，于是項目共拿出100套做市場推廣，這個活動并不是長期的，到5月底截止，而且這個團(tuán)購活動房源有限。”她這樣解釋團(tuán)購活動的原委。
但該置業(yè)顧問坦言，該項目目前均價為3.2萬~3.4萬元/平方米，較開盤價格的確有了3000元/平方米左右的下降。
信貸緊張、樓市調(diào)整，是這一項目對外解釋的降價原因。然而在同樣的大背景下，同樣在亦莊區(qū)域，開發(fā)商對于價格的堅守程度不盡相同。以記者隨后走訪的方興地產(chǎn)開發(fā)的亦莊金茂悅[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]為例，據(jù)置業(yè)顧問王芳介紹，該項目一期計劃5月底開盤，以160~180平方米精裝房源為主，定價在4.1萬元/平方米左右，價格方面，除了3萬元抵8萬元的優(yōu)惠外，基本再無其他折扣。而當(dāng)記者問及開盤時是否有讓利促銷計劃時，她表示，該項目為改善型產(chǎn)品，受品質(zhì)及成本所限，公司暫無促銷計劃。
無獨(dú)有偶。同樣靠近海梓府的金第萬科·金域東郡[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]為剛需精裝項目，戶型包括75平方米的兩居室和90平方米的三居室，但與近期人們關(guān)于“萬科 看空樓市選擇降價”的印象不同，這一樓盤并無大幅打折促銷計劃。該樓盤正在接待客戶的置業(yè)顧問說，在售的房源價格在2.8萬元/平方米上下，相比開盤時的價格并無變化。
有價無市求“跑量”
今年4月開始，北京商品住宅成交出現(xiàn)量價雙跌尷尬，樓市也因此加速進(jìn)入買方市場。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，4月份北京商品住宅共成交約5700套，環(huán)比、同比分別下降22%、31%，同時，商品住宅的成交均價約為2.48萬元/平方米，不但環(huán)比下滑了一成，也創(chuàng)下了半年以來月度成交價格的最低。
在這種背景下，一些房企選擇了“以價換量”。上周六，在北五環(huán)外、北六環(huán)內(nèi)的昌平區(qū)域，金融街控股開發(fā)的金色漫香苑小區(qū)門口車來車往，從樓外的空調(diào)室外機(jī)看來，這一2011年首期開盤的精裝改善項目已有不少業(yè)主入住。
該樓盤一名置業(yè)顧問向本報記者透露，2011年開盤時，該項目均價為1.6萬元/平方米，2014年年初時，均價高至2.6萬元/平方米左右，然而，最近項目對所剩的20余套房源進(jìn)行了調(diào)價。
關(guān)于具體調(diào)價方案，他介紹，目前，190平方米的房源從2.6萬元/平方米下調(diào)至2.3萬元/平方米，而140萬平方米的房源則從2.8萬元/平方米下調(diào)至2.5萬元/平方米。
“從上市公司中期業(yè)績考慮，公司也希望把尾盤跑量銷售，在6月底前實現(xiàn)回款。”該置業(yè)顧問如是說道。
“當(dāng)前整體市場預(yù)期偏弱、銷售情況不甚樂觀，房企為了長遠(yuǎn)發(fā)展，也不得不走入"迅速出貨—迅速補(bǔ)倉"的高周轉(zhuǎn)之路。”對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍對本報記者分析，北京持續(xù)高供地力度，自住型商品房帶來加速洗牌，在這樣的背景下，房企對剛需市場的下行判斷預(yù)期正在持續(xù)加強(qiáng)，而當(dāng)前競爭的加劇與客群的收窄，令對市場變化尤為敏感的剛需項目“恐慌情緒”加劇，因此“搶客群、快出貨”成為當(dāng)前剛需項目的普遍選擇。
“近期住建委的大量批證與房企即將迎來半年業(yè)績考核，也成為越來越多的房企加入搶收隊伍的客觀條件。” 高姍說道。
此外，值得注意的是，與此前大興黃村、通州臺湖等區(qū)域的商業(yè)用地被眾多房企爭搶不同，“五一”假期之后的一周，北京土地市場少了一些往日的火爆，4宗郊區(qū)核心地段商業(yè)用地成交價格表現(xiàn)平淡。分析人士普遍認(rèn)為，從2014年前4個月土地市場情況看，標(biāo)桿房企明顯出現(xiàn)愈加謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，這說明開發(fā)商也開始呈現(xiàn)出分化與觀望趨勢。
東方華美北京辦公裝修轉(zhuǎn)自《第一財經(jīng)日報》
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